לפגישת ייעוץ ללא התחייבות 03-5585885

שלבים בתהליך הפשרת קרקע חקלאית

הפשרת קרקע חקלאית (קרקעות בהליך שינוי ייעוד) הינו התהליך בו קרקע שהייתה בייעוד חקלאי נכנסה לתכנון של אחד ממוסדות התכנון הציבוריים שמשנה את ייעודה לייעוד אחר , בהקשר שלנו אנו מדברים על קרקע שמשנה את ייעודה לייעוד שהינו סחיר , תעסוקה , מחסר ומגורים.  תהליך בו משנה המדינה את הקרקע מקרקע בייעוד חקלאי (כאשר היא נכנסת […]

הפשרת קרקע חקלאית (קרקעות בהליך שינוי ייעוד) הינו התהליך בו קרקע שהייתה בייעוד חקלאי נכנסה לתכנון של אחד ממוסדות התכנון הציבוריים שמשנה את ייעודה לייעוד אחר , בהקשר שלנו אנו מדברים על קרקע שמשנה את ייעודה לייעוד שהינו סחיר , תעסוקה , מחסר ומגורים. 

תהליך בו משנה המדינה את הקרקע מקרקע בייעוד חקלאי (כאשר היא נכנסת להליך שינוי הייעוד) לקרקע זמינה לבניה בסיומו של ההליך.

הפשרת קרקע חקלאית – השבחת הקרקע

תהליך שינוי הייעוד הינו תהליך משביח , שהרי ביסומו , כאשר הקרקע מאושרת לבנייה , יחול על הקרקע היטל מס שבח, היטל שעיקרו הינו בשינוי שווי הקרקע , השבחת הקרקע.

בהליך שינוי הייעוד ככל שמתקדמת הקרקע המדוברת בהליך , כך עולה מחירה. אם בתחילת ההליך הקרקע הייתה בייעוד חקלאי ובסופו תצא כקרקע זמינה לבנייה אזי מחיר הקרקע במהלך תהליך שינוי הייעוד יעלה משווי של קרקע חקלאית לשווי של קרקע זמינה לבנייה ; משווי של כמה עשרות אלפי שקלים לדונם בתחילתו לשווי של כמה מילוני שקלים לאותו הדונם בסופו.  בדיוק מהסיבה הזו קרקע חקלאית הינה השקעת הנדל"ן הפופולרית ביותר בין האלטרנרטיבות בשוק היום.

אז איפה הקטץ'? חשוב לזכור שתהליך הפשרת הקרקע לוקח זמן , וזמן הוא הנעלם במשוואה שלנו. מכיוון שתהליך ההפשרה של קרקעות חקלאיות תלוי בוועדות שונות , התנגדויות, ואישורים הוא עשוי להמשך שנים רבות , אנחנו מעריכים בין 3-5 שנים בכל וועדה וישנם כשלוש וועדות עיקריות דרכן עוברת הקרקע: וועדה מקומית, מחוזית, ארצית.

שלבים עיקריים בהפשרת קרקע חקלאית

קרקע חקלאית בתהליך הפשרה עוברת נקודות ציון רבות , רכזנו עבורכם את העיקריות שבהן:

  • היזם – דבר ראשון שצריך זה יזם , אם העירייה ואם אדם פרטי או חברה , צריך יזם , אותו יזם שייזום תכנית שתשנה את ייעוד הקרקע מחקלאי לזמינה לבנייה.
  • תמ"א 35 – הקרקע שמבקשים לשנות את ייעודה , חייבת להופיע בתכנית המתאר הארצית ככזו שנמצאת בייעוד מסוים וסחיר; ייעוד סחיר יכל להיות מסחר, תעסוקה ומגורים.  אם הקרקע מופיע בתכנית תאר ארצית כגן לאומי , לא יהיה ניתן לשנות את ייעודה  לעומת זאת אם היא מופיע כפיתוח עירוני אלו חדשות מעודדות עבור היזם.
  • אישור הולק"ח – בהתאם לחוק תכנון ובנייה בישראל, כל קרקע חקלאית לרכישה שמבקשים לשנות את ייעודה , היזם שיוזם את תכנית לשינוי הייעוד נדרש לאישור של הולק"ח – הועדה לשמירת קרקע חקלאית ושטחים פתוחים.
  • אישור הרשות המקומית  – הרשות המקומית צריכה לאשר שהתכנית עולה בקנה אחד עם תכנית המתאר המקומית של העיר , חזון העיר וכיווני הצמיחה הטבעיים של העיר (יותר מפורט).
  • אישור ועדה מחוזית –  וועדה מחוזית בודת שהתכנית תואמת את הנאמר בתכנית המתאר המחוזית ותואמת את חזון המחוז וההתניות השונות (פחות מפורט)
  • אישורים נוספים   בתהליך הפשרת קרקע חקלאית ידרשו אישורים נוספים , ביניהם של המועצה הארצית, משרד הפנים, ומשרד השיכון (למשל בנוגע לדיור מיוחד, מחיר למשתכן וכו') ומנהל מקרקעי ישראל.
  • מתן תוקף לתכנית – מתן התוקף לתכנית משמעותו החלק הראשון בהפשרת הקרקע , אם התכנית שאישרו היא תכנית מפורטת הרי שמכוחה (בד"כ) ניתן להוציא היתרים ולצאת לבניה , אם אישרו תכנית מתאר מקומית , השלב הבא יהיה קצר יותר והוא שלב הכנת תכניות מפורטות. אבל בשני המקרים הקרקע נחשבת כבר עכשיו למושבחת משינוי הייעוד בעקבות התכנית המאושרת , אנחנו יודעים זאת מכיוון שבמועד מתן התוקף חל על בעלי הקרקעות היטל השבחה (היטל על שינוי שווי הקרקע) , אך אל דאגה! היטל זה משולם רק ביום המכירה של הקרקע או במועד הבנייה.

 

לתאום פגישה

מלאו את הפרטים ויועץ נדלן ייצור אתכם קשר בהקדם

תגובות