לפגישת ייעוץ ללא התחייבות 03-5585885

שווי קרקע חקלאית לעומת קרקעות מותרות לבנייה

בעבר, רק מעטים היו מבינים את הפוטנציאל הגלום ברכישת קרקעות חקלאיות, אך כיום גם מי שלא מבין את הסיבה שבגללה כדאי להשקיע בקרקעות מהסוג הזה, מתעניין ומחפש את ההשקעה הנכונה ביותר. מה ההבדל בין קרקע חקלאית לקרקע המותרת לבנייה וכיצד מבצעים השקעה נכונה? כל המידע בהמשך הכתבה

כל דירה הייתה פעם קרקע  – ולא סתם קרקע , קרקע חקלאית

כשניגשים למלאכה של להבין את שווי הקרקע החקלאית לעומת שווי הקרקע המופשרת , צריך להבין קודם כל מה קורה בדרך. כל נכס מתחיל את דרכו כקרקע חקלאית , וכמה שווה קרקע כזו? קרקע חקלאית , שאין עליה הליך תכנוני , ממש חקלאית נטו, באופן כללי מאוד שווה כמה עשות אלפי שקלים בודדים לדונם (1,000 מ"ר).

קחו את או הדונם (1,000 מ"ר), בואו נאמר שאישרו על הקרקע תכנית שמקצה 12 יחידות דיור לכל דונם (למשל בתכנית תא/ 3700 , צפון מערב תל אביב אישרו הקצאות של 12 יחידות לדונם), והקרקע הינה מאושרת לבניה , מחירי קרקע זמינה ליחידה אחת באזור צפון מערב תל אביב הן בין 2.5 מיליון לבין 3 מיליון, כלומר שווי דונם יהיה בין 30 מיליון ש"ח ל- 36 מיליון ש"ח, אז בכמה עלה שווי הקרקע מחקלאית לזמינה לבנייה? מעשרות אלפי שקלים לדונם לעשרות מיליוני שקלים – במאות אחוזים!

לא החלום שאתם חושבים עליו

אמנם המחיר באמת עולה במאות אחוזים בתהליך שינוי הייעוד של הקרקע מחקלאית וזמינה לבנייה , אבל יש נעלם אחד, נעלם אחד חשוב מאוד , הזמן . איננו יודעים כמה זמן ימשך הליך שינוי הייעוד מקרקע חקלאית לקרקע מאושרת לבנייה, ואם בכלל יאשרו אותה בכל הוועדות הרלוונטיות.

אז איך אנחנו בעצם ממזערים את הסיכונים?

בדיוק בגלל זה פיתחנו שיטה ייחודית להשקעה בקרקעות , עיקרי השיטה הם מאוד פשוטים: בדוגמה לעיל אנחנו מדברים על קרקע שאפילו לא חל עליה עליה הליך תכנוני ולכן שווי דונם הינו כמה עשרות אלפי שקלים בודדים , אבל מה לגבי קרקע שחל עליה הליך תכנוני ? מה יהיה שוויה?

מניתוחים סטטיסטיים שאנו עורכים על בסיס חודשי , ממאגר מידע של עסקאות נדל"ן ברשות המיסים אנו רואים מגמה של קפיצה במחיר בנקודות ציון דרך לאורך התכנית. למשל: הודעה של הועדה המקומית על הפקדת תכנית מתאר לשינוי ייעוד של קרקע יקפיץ את המחיר ויקרב אותו למחיר של קרקע זמינה לבניה, מדוע? זאת מכיוון שכאשר הועדה המקומית מפקידה את התכנית, לציבור יש ציפיות ממנו , הציפיות שלנו הם לכך שהתכנית תקודם ובסופו של דבר תאושר, ציפיות אלו משתקפות במחירי ההיצע של מוכרים בשוק ובמחירי הביקוש של משקיעים שזיהו את הפוטנציאל בעקבות ההודעה על הפקדת התכנית.

בנוסף, ראינו שיש בין 5 ל-7 נקודות אלו מרגע שמתחיל הליך שינוי ייעוד בקרקע ועד שהיא זמינה לבניה.

אז מה השיטה? השקעה בקרקעות שכבר נמצאות בהליך שינוי ייעוד, ולא כאלו שאין עליהן שום תהליך , אז נכון המחיר לא יהיה עשרות אלפים לדונם אלה כמה מאות אלפים , אבל רמת הוודאות שלנו היא כבר יותר גדולה והמחיר עדיין יכל לטפס במאות אחוזים; צריך לזכור – ככל שהקרקע יותר קרובה לבניה ככה שהתשואה השנתית הממוצעת שלה יורדת , קרקע עושה את הקפיצות הגדולות שלה בתחילת דרכה ועד מתן התוקף.

אז כל מה שנותר הוא למצוא קרקעות כאלו שהן באמצע הליך שינוי הייעוד , שהן עברו כבר 2-4 נקודות ציון בדרך , ונמצאות לפני נקודת הציון הבאה החשובה , קונים לפני נקודת ומחכים ואז יש 2 אפשרויות : להחזיק בקרע עד בנייה או למכור לאחר נקודת הציון הקרובה, לאחר הקפיצה במחיר. כל משקיע עם ההעדפות שלו , השקע לטווח קצר או השקעה לטווח ארוך.

 הפשרת קרקעות

אוכלוסיית מדינת ישראל רק הולכת וגודלת , הצפיפות בערים המרכזיות והגידול בביקוש לדירות באזור המרכז רק גודל , והאזרחים קוראים לממשלה למצוא פתרונות מהירים יותר ולאשר תכניות על קרקעות פרטיות מהר יותר ולהגדיל את היצע הדיור, ולכן המדינה שמה בראש סדר העדיפויות שלה להקל על צפיפות האוכלוסין המתפתחת, ולזרז את תהליך הפרשת הקרקעות לבנייה. כך פורסם בעיתון דהמרקר בתאריך 09/06/2016:

"המהפכה של קבינט הדיור: אישור מזור לתוכניות בקרקע פרטית

הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור תאפשר אישור מזורז של תכניות במקרים של קרקעות מרובות בעלי |  באזור תל אביב יש כמה מתחמים שעונים על הקריטריון החדש, ובהם הצפון החדש, מתחם גלילות ומתחם חוף התכלת הרצליה…"

בחירת ההשקעה הנכונה – הקרקע החקלאית

אז מה עדיף, קרקע חקלאית אחרי הפשרה או קרקע חקלאית לפני הפשרה?

אם אתה מחפש נכס שתוכל לממש תוך שנה שנתיים , אין כל ספק שקרקע חקלאית גם לפני וגם אחרי הפשרתה אינם משהו עבורך, כדי להשקיע בקרקעות הללו בצורה הנכונה והאיכותית ביותר, מומלץ לרכוש את הקרקע עוד לפני שהופשרה. מצד אחד, קרקע המיועדת לבנייה היא יקרה יותר וכן גם ייתכן כי ערכה יעלה, ולכן גם קרקע שבנייתה מותרת יכולה גם היא להיות השקעה איכותית. לעומת זאת, קרקע חקלאית להשקעה, היא במחירים נמוכים יותר ולכן גם תעלה באופן משמעותי לאחר הפשרתה עבור בנייה.

זכרו: ככל שקרקע יותר בתחילת דרכה כך התשואה השנתית הממוצעת שלה בדרך להפשרה גבוה יותר.

היתרון הגדול בהשקעה לטווח קצר הינו סכום ההשקעה הנמוך , משקיעים את הסכום הנמוך ביותר ולעומת זאת נהנים מהתשואה הגבוהה ביותר.

פרופרטי עוסקת באופן שוטף בשכלול השיטה שלה ובאיתור קרקעות עם פוטנציאל ההפשרה הגבוה ביותר בו בזמן שהן לפני נקודת ציון דרך משמעותית וזאת ע"מ לענות על צורכיהם של שתי סוגי ההשקעות בקרקע , השקעה לטווח קצר והשקעה לטווח ארוך.

לתאום פגישה

מלאו את הפרטים ויועץ נדלן ייצור אתכם קשר בהקדם

תגובות