לפגישת ייעוץ ללא התחייבות 03-5585885

קרקע חקלאית או דירה? במה כדאי לי להשקיע?

כפי שראינו , התשואה בקרקע חקלאית יכולה להיות גבוהה מאוד, אבל יש עוד פן לנושא התשואה ובו טמונה כל השיטה של השקעה בקרקע חקלאית בצורה נכונה. ככל שעובר הזמן התשואה השולית פוחתת. כלומר, הקפיצות הגדולות נעשות בתחילת דרכה של הקרקע..

קרקע חקלאית או דירה? במה כדאי לי להשקיע?

אז הגיע הרגע שיש לך מספיק כסף והחלטת למנף אותו , והשאלה הראשונה שנשאלת היא: במה כדאי לי להשקיע? ישנן מספר אלטרנטיבות להשקעה בשוק למשקיעים שישי להם הון של 100,000 ₪ זמין להשקעה ומעלה. בין האלטרנטיבות הללו נמצא: השקעה בקרקע חקלאית , דירה, שוק ההון, תכנית חסכון בנקאית.

במאמר זה אתייחס רק להשוואה בין רכישת קרקע חקלאית לבין דירה.

 

השקעה בקרקע חקלאית לעומת דירה

בואו נניח שיש לנו הון זמין של 400,000 ₪, הבנק הסכים לתת לנו משכנתא של 900,000 ₪ .free_israel_photos_extras_tavor_view_640

את המשכנתא חילקנו ל-20 שנה בריבית שנתית של 4.5%, כלומר ההחזר החודשי שלנו הינו 5,693 בחודש.  סך הריבית שנשלם על אותה משכנתא הינו 466,552 ₪ .

בכיסנו יש 1,300,000 ₪ ועכשיו אנחנו יכולים לקנות לנו דירה נאה (אמנם לא במרכז), אבל מספיק כדי להתחיל את הדרך העצמאית שלנו בעולם ההשקעות בנדל"ן.

 

 

תשואה על דירה

אז מסתבר שדווקא בתל אביב , בירת הנדל"ן הישראלי , התשואה הנרשמת היא מהנמוכות בישראל, דירות בתל אביב מניבות תשואה של 2.5% בממוצע (פחות מהחזר המשכנתא החודשי שלנו).

למזלנו, גוש דן הוא לא מדינת ישראל ויש עוד הרבה קרקעות ונכסים במדינה, בוא נקח לדוגמא את באר שבע , העיר מתפתחת בקצב מסחרר, וכבר היום מניבה לנו תשואה של 6.5% אחוז בממוצע, יחד עם באר שבע עוד מספר כוכבת בדרום, עיר הנופש אילת, שעומדת בממוצע של 6% תשואה .

בצפון הארץ, טבריה מככבת לאחרונה עם תשואה של 6.4% בממוצע.

אנחנו בהחלט נתקלים בתשואות יפות כאשר אנחנו יוצאים קצת מאזור המרכז, אז עם כל התשואות היפות הללו לה בכלל שנחשוב על קרקע חקלאית?

 

קרקע חקלאית טובה לעומת קרקע חקלאית גרועה:

goodvsbad

1. הקרקע נמצאת בתכנית מתאר מקומית

יש קרקעות ויש קרקעות, יש קרקעות שהן כבר בשלבים מתקדמים של שינוי ייעוד, כאלו שהעיריות והממשלה מדברים רבות בתקשורת על הפשרתן , כמו ח-500 חולון, חוף התכלת הרצליה, רובע גלילות וכו'.

קרקע חקלאית מסוג זה , מופיעות בתכניות המתאר המקומיות ואין כלל ספק שיופשרו , הנעלם היחידי בדרך כלל הוא נושא הזמן , מתי הן יופשרו, ועל השאלה הזו , מכיוון שהן בתכנון, העיריות יודעות לתת הערכה כללית.

קרקע חקלאית מהסוג השני (הגרוע), הינן קרקעות שנמצאות אך ורק בתכנית מתאר ארצית (תמ"א 35), הן רשומות שם באופן רעיוני, במקרה הטוב כ"פיתוח עירוני"  ובמקרה הפחות טוב שגן לאומי.

לקרקעות מסוג  זה אין עדיין תכנית מתאר מקומית, והנושא איננו מקודם ע"י העירייה.  אם הן נמצאות בייעוד של גן לאומי , רוב הסיכויים גם שלא יופשרו לעולם (בדיוק מהסיבה שלא יבנו עיר עכשיו במקום שמורת הטבע ביערות הכרמל) , קרקע מסוג זה ספק אם ומתי תופשר.

2. אדמת מנהל מול אדמה פרטית

עוד מרכיב חשוב מאוד הוא האם האדמה היא אדמת מנהל או שמה אדמה פרטית.

מה שאנחנו רוצים , הוא לקנות אדמה תירשם כקרקע פרטית בטאבו , הסיבה העיקרית היא  שקרקע פרטית נותנת לנו זכות קניינית על הקרקע , לעומת אדמת מנהל שאותה אנו חוכרים (שוכרים) ויש לנו זכויות של שוכר ולא זכויות קנייניות.

 

תשואה על קרקע חקלאית

אז אחרי שהבנו קצת מהי קרקע טובה, בואו נדבר קצת על תשואה.

דמיינו למשל דונם  קרקע (1000 מ"ר) , שאין עליה כלום, שום תכנון, אי אפשר לגדל עליה כלום , אי אפשר לעשות איתה כלום , כמה כזו קרקע שווה? 10,000 ₪ לדונם?

בואו נגיד, שבעדכון של תכנית מתאר ארצית (תמ"א 35) , תיקון 15 , החליטו על כך שהקרקע שלנו תהיה יום אחד פיתוח עירוני, פתאום , הקרקע הפכה מקרקע ללא ייעוד כלל , לקרקע שיום אחד תהיה משהו , אכן חדשות מעודדות. המחיר של הקרקע בעקבות ההודעה בוודאות עלה מה-10,000 ₪ , ועכשיו שווה כנראה כבר כמה מאות אלפי שקלים.investing_money

בסופו של דבר וועדה מקומית שבחנה את תכנית המתאר הארצית החליטה לעבוד על תכנית מתאר מקומית לדונם שבבעלותך, הם הפקידו את התכנית בוועדה המחוזית ולאחר מספר תיקונים וטיפול בעררים , עברו כמה שנים והתכנית אושרה במועצה הארצית לתכנון ובניה.

לאחר אישור התכנית, הוועדה המקומית עובדת על תכניות מפורטות שמכוחן ניתן להוציא היתרי בנייה, בשלב זה אנו מגלים שהדונם שלנו נותן לנו 10 יחידות (לפי לוחות האיזון מתפרסמות ע"י העירייה).

קרקע זמינה לבנייה באזור שלנו (למשל חולון) שווה 1,000,000 ₪ בקירוב, ולכן אותו הדונם שווה היום קרוב ל 10,000,000 ₪.

התשואה בקרקע , לא כמו בדירה , היא לא קו ישר , היא לא מחושבת חודשי , קרקע מתחילה משווי נמוך מאוד , במקרה שלנו 10,000 ₪ לדונם ושוויה יעלה בסופו של דבר לשווי של קרקע זמינה לבנייה. מדברים פה על תשואה של מאות אחוזים, גם אם נפרוס את זה על פני 20 שנה , אנחנו עדיין יכולים לראות בין 40-50% בשנה בממוצע.

 

דוגמאות לתשואה – השקעה בקרקע חקלאית לטווח הקצר

*הנתונים הם נתונים של רשות המיסים שהוצאו ממערכת מידע נדל"ן.

בפרויקט חוף התכלת הרצליה, תכנית ביוזמת הוועדה המקומית:

  • המחירים בגוש 6608 עלו בין השנים 2011-2016 בכ-442% בממוצע.
  • המחירים בגוש 6605 עלו בין השנים 2011-2016 בכ- 278% בממוצע.

בפרויקט ח-500 דרום חולון, תכנית ביוזמת עיריית חולון:

  • המחירים בגוש 6051 עלו בין השנים 2011-2016 בכ-376% בממוצע
  • המחירים בגוש 6743 עלו בין השנים 2011-2016 בכ-177% בממוצע

בפרויקט רובע גלילות – הצפון החדש של תל אביב, תוכנית מאושרת הנמצאת כרגע בתכנון תכניות מפורטות , מחולקת בין שתי רשויות, תל אביב ורמת השרון.

  • המחירים בגוש 6619 חלקה 7 עלו בין השנים 2011-2015 בכ-149% בממוצע.

 

לא מתאים לי להחזיק קרקע ל-20 שנה – זהו טווח ארוך מידי עבורי

ככל שעובר הזמן הקפיצות במחיר נעשות קטנות יותר ויותר, תחשבו על שינוי במחיר דירה כשהיא גמורה, אין כמעט רווח חוץ מעליית המחירים הטבעית של השוק, לעומת שינוי במחיר של דירה מקבלן ששם אנחנו נהנים מכמה אחוזי הנחה.taro_fields

אז השיטה , היא פשוטה , רכישת הקרקע באמצע הדרך , שאנחנו כבר יודעים בוודאות שהקרקע תופשר, שהעיריות יודעות לספר לנו שהן עובדות על תכניות, אבל לא אחרי שהן אשרו אותן. בדיוק באותה נקודת זמן שהקרקע עוד עושה את הקפיצות הגדולות שלה, ואחרי שהיא עושה את הקפיצה, למכור אותה ברווח יפה , לא לחכות עד סוף התכנית. סיבובים מהירים על הקרקע – השקעה לטווח קצר של עד 3 שנים, ככה אנחנו עושים את זה וזוהי השיטה המומלצת לאלו המחפשים תשואה טובה על הכסף שלהם בטווח הקצר ופחות מעניין אותם להגיע לנכס.

מי שמחפש טווח ארוך, יכול החזיק את הקרקע עד הבנייה וליהנות מכל טווח התשואה האפשרי.

 

קרקע להשקעה – בלי משכנתא, הלוואה או תשלומים נוספים

על קרקע חקלאית להשקעה אין תשלומים נוספים, לא צריך משכנתא של 70% על מנת לממש את זכותה, לא צריך לשלם ריביות, התשואה שלנו היא תשואה נקייה.

ההוצאות היחדות שיש לנו במעמד הרכישה הינם 6% מס רכישה משווי הקרקע , ושכ"ט עו"ד שזה תלוי בעורך דין שמייצג אותכם ולא צריך לעלות יותר מ1% משווי העסקה.

 

אז קרקע חקלאית או דירה?

קרקע להשקעה דירה להשקעה
עלות כל סכום מעל 100,000 ₪ 1,000,000 ₪ +++
הלוואת משכתנתא לא צריך צריך
ריביות 0 4.5% + שנתי , תלוי בבנק
תשואה שנתית ממוצעת 10% ומעלה ,יכול להגיע לעשרות אחוזים בשנה (תלוי בסוג הקרקע ומיקומה) בין 2% ל- 6.5%
החזר על השקעה במכירה חודשי
חסרונות מועדי הזמן לא ידועים וניתנים הערכות בלבד. הדירה לא מושכרת, התנהלות מול שוכרים, שיפוצים שוטפים לנכס.

 

רוצים לשמוע עוד על קרקע חקלאית להשקעה?

אתם מוזמנים להגיע לפגישת היכרות בנושא , ללא עלות או להצטרף לאחד ממפגשי המשקיעים שלנו.

לתאום פגישה

מלאו את הפרטים ויועץ נדלן ייצור אתכם קשר בהקדם

תגובות