עופר:
מה הצפי לבנייה בפרויקט חוף התכלת ?
תומר עמר:
לא ניתן לקבוע את מועד הבנייה בקרקע חקלאית אלא רק להמתין בסבלנות לפי קצב התקדמות התכנית בוועדות השונות, ישנן חברות שמסתמכות על תהליכים קודמים בתוכניות דומות שאושרו וכך בעצם הן בונות ציר זמן פיקטיבי שנותן הערכה כללית. בכל מקרה לא ניתן להכניס את נתוני הזמנים הללו לחוזה ולכן הם מיותרים. יש לזכור תמיד כי מדובר בקרקע חקלאית והיא השקעה עם פוטנציאל רווח מאוד גבוה וככזו יש בה מספר נעלמים , העיקרי שבהם הוא הזמן.
עופר:
כיצד אפשר להתחייב שמחיר הרכישה הוא מחיר שרק יעלה ?
תומר עמר:
קרקע חקלאית שנמצאת בתהליכי הפשרה ובייחוד כאשר היא בתכנית של איחוד וחלוקה מעלה את ערכה ביחס לקצב התקדמותה, ככל שהתכנית מתקדמת יותר ערך הקרקע עולה.
עופר:
מהו המחיר הסופי לדירה ולפי מה הוא נקבע ?
תומר עמר:
המחיר הסופי לדירה הוא מחיר הקרקע היום בתוספת היטלים (ככל שיחולו) ועלויות בניה (נע בין 6,000-7,000 ש"ח למ”ר בקירוב). בסופו של תהליך האיחוד וחלוקה נקבעות הטבלאות איזון וקביעת הזכויות לכל בעלי הקרקע, לאחריהן ניתנים היתרי בנייה לקבלנים שמאחדים זכויות של בעלי יח”ד כתנאי לקבלת היתר בנייה.
עופר:
לפי מה נקבע המחיר ליח’ מגורים כיום ?
תומר עמר:
המחיר נקבע לפי הביקוש וההיצע בקרקע, כאשר המחיר מגיע לשיווי משקל בין בעלי הקרקע (שמחזיקים בחלקות גדולות מאוד שלקוחות פרטיים לא קונים) לחברות שיווק, ללקוחות פרטיים. אין אינטרס לחברות השיווק להעלות את המחיר, ככל שהמחיר שהחברות משווקות יותר נמוך כך ניתן לעשות יותר עסקאות בקרקע בשיווי משקל. כאשר המחיר הינו מוגזם העסקה איננה כדאית והאלטרנטיבות להשקעה יותר טובות.
עופר:
האם יש נתונים לפיהם ניתן לנתח את מחיר השוק ?
תומר עמר:
מחיר השוק נקבע ע”פ עסקאות המתבצעות בפועל בשוק במחיר שמתאים לקונה ומוכר , בין אם דרך חברה משווקת ובין אם לא. מחירי העסקאות מפורסמים באתר רשות המיסים (מערכת מידע נדל”ן) דרכם ניתן ללמוד על המחיר בו קונים מוכנים לקנות מטר בשוק הנוכחי.
עופר:
האם ניתן להעריך בשמאות את המחיר לזכות ליחידת מגורים ?
תומר עמר:
ניתן להעריך בשמאות את שווי הקרקע ליח”ד, יש לשים לב ששמאות לקרקע חקלאית מתחשבת בין היתר בנתונים כמו מחירי השיווק ומחירי השוק גם אם לחלקות בגושים שונים יש שווי שמאי (ללא שיווק) דומה , יתכן ששווי החלקות באיחוד וחלוקה יהיה שונה בהערכה השמאית מכיוון שהוא מתחשב במחירי השיווק. שמאות טרם איחוד וחלוקה איננה מתחשבת במחירי השיווק ויתכן ותהיה שונה .
עופר:
האם יש הבדל במחיר בקניית דונם שלם לעומת קניית יחידת מגורים בודדת ?
תומר עמר:
יש הבדל בין רכישת דונם ורכישת יח”ד (יחידת דיור – זוהי הגדרה שמאית) וזאת מכיוון שמספר הפרטיים / חברות המסוגלים לרכוש דונם קטן ביחס לשוק הפרטיים שמסוגלים לרכוש יחידה הקטנה מדונם ולכן השוק לדונם (או יותר) קטן יותר משוק הלקוחות הפרטיים , הוא פחות תחרותי והמחירים היחסיים בו יותר נמוכים.
עופר:
ממה נובע הפער בין מחירי השוק לקרקע לדונם למחירי יחידות שמשווקות ע”י חברות שיווק קרקעות?
תומר עמר:
חברות שיווק קרקעות הן בעצם המתווך והמאחד בין בעלי קרקעות המחזיקים חלקות גדולות מאוד (דונמים רבים) ובין לקוחות פרטיים המעוניינים ליצור לעצמם נתיב השקעה שיכל להניב רווחים רבים בטווח הארוך. הפער נוצר מכיוון שבכדי להביא את כל נתוני התכנית ללקוחות הפרטיים ישנו צורך בפרסום מסיבי , תחום שיווק הקרקעות בישראל עדיין נמצא בחיתוליו חברות שיווק הקרקעות לעיתים מצטיירות כחברות לא אמינות וזה מכיוון שאנשים לא חשופים לתחום מספיק וחוששים , בנוסף היו לא מעט מקרים בתחום הקרקעות בהן היו כל מיני עסקות חשודות (בעיקר בתכניות של קרקעות של מנהל מקרקעי ישראל) ששם הנתונים לא מפורסמים לכל ולכן קשה לדעת מה מבנה העסקה ולכן יש לפעמים אי אלו הבנות, חשוב להדגיש שכל הקרקעות שמשווקות היום הן קרקעות בבעלות פרטית ונמצאות בתכניות של איחוד וחלוקה שיוזמים אותן עיריות וגופים ממשלתיים ולכן העסקאות בטוחות לחלוטין.
