השקעה בקרקע 2019

השקעה חכמה בקרקע – תשואה מיטבית.

להלן הראיון הטלפוני שהתבצע עם כתב ידיעות אחרונות באשר לפרויקט חוף התכלת בהרצליה, הר/ 2200/א', הראיון התבצע בין תחקירן ידיעות אחרונות לבין תומר עמר מנכ"ל חברת פרופרטי - נדל"ן בעיניים פקוחות , אשר משווקת נכסים מניבים וקרקעות חקלאיות בכל אזורי הארץ.

  • שלח התראות על כתבות חדשות

כל מי שעושה את צעדיו הראשונים בעולם ההשקעות בקרקעות, עתיד לגלות שלקרקע במדינת ישראל יש הגדרות  שונות מתוקף החוק. כל ייעוד מגדיר את הפונקציונליות שניתן ליישם על אותה קרקע.
ניתן להגדיר את הקרקעות ככאלו המיועדות לצורך מסחר, קרקעות המיועדות למגורים, קרקעות המיועדות לתעשייה, קרקעות המיועדות לתשתיות ושטחי ציבור וכן הגדרת קרקע כקרקע חקלאיות.
חשוב מאוד להבין את ההבדלים בין ייעודי הקרקע השונים ולברר מהו סוג הקרקע במועד ההשקעה ומה השינוי המתכונן. הגדרתה של הקרקע מהווה מרכיב עיקרי  (אבל לא יחידי) בתמחורה.

אם קרקע מוגדרת כקרקע חקלאית, בתכנית המתאר הארצית, בתכנית המתאר המחוזית, ואין בארסנל תכניות המתאר, שום תכנון עתידי לשינוי יעוד שטחים אלו, המחיר למ"ר יהיה מחיר נמוך אבסולוטית. לעומת זאת, אם לקרקע שמוגדרת כיום כקרקע חקלאית, יש צפי תכנוני לשינוי הייעוד למגורים/ תעשיה או מסחר, כלומר לשטח שיהפוך סחיר עתידית, עסקה כזו יכולה להיות משתלמת מעצם העובדה שהקרקע משנה את יעודה ומשביחה את ערכה.

פוטנציאל ההשקעה בכל אחד מסוגי הקרקעות

כל מי שמתעניין בנושא של סוגי השקעות בקרקע נדל"ן, יגלה שיש קרקעות שמומלץ יותר להשקיע בהן והתחזית לגביהן היא תשואה גבוה, וישנן קרקעות שפחות משתלם להשקיע בהן. פוטנציאל התשואה הוא פונקציה של הגדרתה של הקרקע בעת חתימת העסקה, והזמן שייקח עד להפשרה. ככל שהזמן שייקח לקרקע  עד להפשרה יהיה ארוך יותר, רמת אי הוודאות תהיה גבוהה יותר והתשואה תהיה בהתאם. ולהיפך, ככל שהפרויקט במצב סטטורי יותר מתקדם והתכנית נמצאת בשלב מתקדם יותר בהליך התכנון רמת הסיכון נמוכה יותר והתשואה בהתאם.

קרקעות שעוברות  תהליך הפשרה לייעוד סחיר כמו : מגורים, מסחר ותעשיה, תהיינה מבוקשות בעקבות שינוי הייעוד והשבחת הקרקע.
קרקעות חקלאיות אשר לא קיים צפי להפשרתן ואין עליהן שום שינוי עתידי, אינן שוות השקעה. השקעה כזו היא השקעה מסוכנת, ורוב הסיכויים שהמשקיעים לא ייהנו מתשואה בעבורה.

בדיקת הקרקע
בטרם רכישת קרקע להשקעה, חשוב לוודא מספר פרטים אשר יבטיחו השקעה חכמה: יש לבדוק מה ייעוד הקרקע בגוש ובחלקה המבוקשים, יש לבדוק את תכניות המתאר בכדי להעריך מה יהיה מועד הפשרת הקרקע. במידה וכל המרכיבים התגלו כמתאימים יש לבסוף לבחון את עלות העסקה: מרכיב הקרקע, עלויות פיתוח עתידיות, עלויות בנייה למ"ר, מיסים והיטלים ושכר יועצים, כלו אלו יחד משפיעים על מחירה הסופי של אותה עסקה.


השאר תגובה

כיצד להשקיע בקרקע

דרום מערב חולון

חוף התכלת הרצליה